Je hypotheek oversluiten: doen of laten?

Als je een aantal jaar geleden een hypotheek hebt afgesloten betaal je waarschijnlijk een hogere hypotheekrente dan mensen die sinds kort woningeigenaren zijn.

De rente daalt namelijk al een tijd en er lijkt geen einde aan te komen: vorige maand nog verlaagden zeventien hypotheekaanbieders (!) hun rentetarieven. De laagste hypotheekrente voor 10 jaar vast is nu 2,40%.

Lees ook: Zo laag als nu was de rente nog nooit (in de laatste 450 jaar)

Toch profiteren van de lage rente: je hypotheek oversluiten

Bij zo'n lage rente horen relatief lage lasten. Kan een reden zijn om te checken of je je hypotheek kunt oversluiten, in plaats van te wachten tot je rentevaste periode is afgelopen.

Het verschil in maandlasten kan flink zijn. Wie oversluit is soms honderden euro's per maand en duizenden euro's in totaal minder kwijt, natuurlijk afhankelijk van zaken als de hoogte van de hypotheek, het rentepercentage en de looptijd.

Check ook: Een lagere hypotheekrente is niet altijd de voordeligste optie

Oversluiten levert een besparing op, maar het kost ook wat

Maar voordat je enthousiast naar je bank rent om de boel te regelen: houd er rekening mee dat oversluiten niet kosteloos is.

Grote kans dat je boeterente moet betalen. Dit is omdat je je lening eerder aflost dan afgesproken, waardoor de bank minder rente ontvangt dan de bedoeling was. Vergelijk het met tussentijds aflossen - dat kan vaak ook niet (volledig) boetevrij.

Je kunt je bank vragen hoe hoog de boete zal zijn. Of check deze rekentool om een indicatie te krijgen. In principe geldt: hoe langer de rentevaste periode nog duurt, hoe hoger de boete zal zijn.

Misschien zal de lagere rente de boete compenseren, maar het kan ook heel goed zijn dat het voordeel van die lage rente toch niet (genoeg) opweegt.

Rekentool van HomeFinance: Hoe hoog is de boeterente?

Het voordeel van oversluiten: een voorbeeld

In onderstaand (fictief) voorbeeld van Wegwijs pakt het in elk geval wel goed uit. Er wordt uitgegaan van een annuïteitenhypotheek van 225.000 euro, met een rente van 5%. En van een bruto boeterente van 8.000 euro, die meegefinancieerd wordt in de nieuwe hypotheek.

De bruto rentelasten worden een stuk lager: van 937,50 euro naar 514,54 euro per maand. Een voordeel van 423 euro, ondanks de boeterente.

Er zijn meer kosten dan alleen de boeterente

Maar let op: in het voorbeeld van Wegwijs zijn niet alle mogelijke kostenposten meegenomen. Het afsluiten van de nieuwe hypotheek brengt ook kosten met zich mee.

Sommige banken rekenen administratiekosten en eventueel hypotheekadvies is ook niet gratis. Stap je over naar een andere hypotheekverstrekker, dan zul je tevens notaris- en taxatiekosten, moeten betalen.

De AFM raadt je aan om te kijken wat er gebeurt als je álle kosten van het oversluiten uitsmeert over de nieuwe rentevastperiode. Check dus niet alleen (het verschil in) de bruto maandlasten. Want dan pas zie je wat je écht betaalt voor die lagere maandlasten. En dus of oversluiten inderdaad voordelig is. Aan de hand van deze rekentool kun je een indicatie krijgen.

Rekentool van BerekenHet: Is oversluiten voordelig voor jou, of juist niet?

Tot slot: wil de bank jou eigenlijk wel helpen?

Misschien vallen de kosten bij het voordeel in het niet en wil je de stap graag zetten. Maar dan: zijn jouw plannen eigenlijk wel haalbaar? Niet iedereen kan even eenvoudig oversluiten.

Als je inkomen is gedaald, bijvoorbeeld, kan het nog wel eens lastig worden. Misschien beslist de bank dan dat je de hypotheeklasten niet kunt dragen. Bij oversluiten wordt, net als bij alle andere hypotheken, getoetst hoe je er financieel voorstaat en dus hoe hoog je maximale hypotheek kan zijn. Dit gebeurt volgens de huidige leennormen. Oversluiten kan ook lastig worden als je huidige hypotheek hoger is dan de waarde van je woning.

Doe hierover vooral navraag bij de bank, win advies in. Blijkt dan dat oversluiten niet gaat lukken, maar geef je de jacht op een lagere hypotheekrente niet op? Kijk eens of je rentes kunt middelen. Dat is ook nog een manier om je hypotheekrente omlaag te brengen.

Lees ook: Wil je een lagere hypotheekrente? Kijk eens of je kunt middelen.