Je eigen huis en de inkomstenbelasting: vijf aandachtspunten

Ben je woningeigenaar? Dan geef je in box 1 niet alleen je inkomsten uit werk aan, maar ook de inkomsten uit je eigen woning. Je moet een of meerdere bedragen bij het inkomen optellen, maar er zijn - gelukkig! - ook aftrekposten. Hoe dat zit, lees je hier.

Lees ook: Je belastingaangifte: box 1, 2 en 3 uitgelegd

1. Bij je inkomen optellen: het eigenwoningforfait

Omdat je voordeel van een eigen woning hebt moet je een bedrag bij je inkomen optellen. Dit is het eigenwoningforfait. Het is een percentage van de WOZ-waarde van je woning; die waarde wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld.

Om het eigenwoningforfait voor je inkomstenbelasting vast te stellen, heb je de WOZ-waarde van de woning op 1 januari voorafgaande aan het jaar waarop je inkomstenbelasting doet nodig. Dus voor de aangifte over 2014 moet de WOZ-waarde van 1 januari 2013 worden gebruikt.

Voor de aangifte over 2014 worden de volgende percentages gehanteerd:

Lees ook: Het is weer WOZ-waarde-tijd. Hier moet je op letten

2. De inkomsten uit verhuur van je eigen woning

Heb je je woning verhuurd in 2014? Je moet de huurinkomsten optellen bij het inkomen in box 1, net als het eigenwoningforfait. Er zijn twee soorten inkomsten uit verhuur: inkomsten uit tijdelijke verhuur en inkomsten uit kamerverhuur.

Inkomsten uit tijdelijke verhuur

Misschien heb je de woning tijdelijk aan iemand verhuurd. Je moet voor die periode gewoon het eigenwoningforfait aangeven. Evenals aftrekbare (hypotheek)rente en financieringskosten - waarover verderop meer.

Daarnaast moet je 70% van de ontvangen huur over de verhuurperiode aangeven als inkomsten uit tijdelijke verhuur. Die ontvangen huur is de door jouzelf bepaalde huurprijs, verminderd met gemaakte kosten. Je mag een vergoeding rekenen voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur.

Inkomsten uit kamerverhuur

Als je slechts een deel van de woning tijdelijk hebt verhuurd, zoals een kamer, kom je misschien in aanmerking voor kamerverhuurvrijstelling. Dan hoef je de huurinkomsten niet aan te geven als je de aangifte inkomstenbelasting doet. Dit zijn de voorwaarden:

• De ontvangen huur bedroeg niet meer dan 4.748 euro (bedrag voor 2014). Het gaat dan om de huur inclusief.
• Het deel dat je verhuurde maakte deel uit van de woning en was geen zelfstandige woning.
• De huurder en jijzelf waren gedurende de hele periode ingeschreven bij de gemeente, op het adres van jouw woning.
• De verhuur was niet van korte duur - denk aan de verhuur aan vakantiegasten.

Je geeft dan het eigenwoningforfait van de hele woning aan, evenals de rente over de eigenwoningschuld. De huurinkomsten hoef je niet aan te geven. Als je niet aan de voorwaarden voldoet valt het verhuurde deel van de woning in box 3 (sparen en beleggen). Daar geef je de waarde van het verhuurde deel en een even groot deel van de eigenwoningschuld aan. De rente over het verhuurde deel mag je niet aftrekken.

3. De hypotheekrente en andere aftrekposten

Goed, je moet dus een aantal zaken bij het inkomen optellen, maar voor woningeigenaren zijn er ook nog mooie aftrekposten. Daar kun je het belastbaar inkomen mee verlagen.

De hypotheekrente aftrekken

Een belangrijk voorbeeld is de betaalde hypotheekrente - we noemden 'm net al even kort. Let er wel op dat je niet bij alle hypotheken renteaftrek kunt krijgen. Bij hypotheken die ná 2012 zijn afgesloten is de rente alleen aftrekbaar als je binnen dertig jaar annuïtair of lineair aflost.

Eenmalig aftrekbare kosten

Over het jaar van aankoop van de woning mag je een aantal financieringskosten eenmalig aftrekken. Voorbeelden zijn de gemaakte notariskosten voor het opstellen van de leenakte en de kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hier staat een compleet overzicht van alle eenmalig aftrekbare kosten.

Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal, beklemming

Misschien betaal je maandelijks of jaarlijks een bedrag voor de grond waarop je woning staat. Dit soort betalingen, voor erfpacht, opstal of beklemming, zijn fiscaal aftrekbaar. Niet aftrekbaar: premies voor een opstalverzekering, afkoopsommen voor de periodieke betalingen, premies voor een kapitaalverzekering eigen woning.

Let op: tariefsaanpassing in de 4e schijf

Als een deel van je belastbaar inkomen uit werk en woning - box 1, dus - in de vierde belastingschijf valt, krijg je op het gebied van bovenstaande punten misschien minder aftrek. Vanaf 2014 geldt namelijk een aangepast tarief.

Dat zit zo: als je belastbaar inkomen zonder de aftrek in de vierde schijf uitkomt, dan geldt voor jou een lager tarief dan het normale tarief in deze schijf. Jaarlijks wordt het tarief voor de aftrek eigen woning met 0,5 procentpunt verminderd, totdat je de rente en kosten van eigen woning nog maar tegen 38% kunt aftrekken. De volgende tabel illustreert dit.

4. Wel aftrek bij geen of kleine eigenwoningschuld

Het kan zijn dat het bedrag dat je aan hypotheekrente kunt aftrekken lager is dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je geen of een kleine eigenwoningschuld, ofwel het deel van de lening waarover je rente mag aftrekken.

Grote kans dat je dan in aanmerking komt voor een extra aftrek. Deze aftrek is doorgaans gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. De Belastingdienst geeft het volgende rekenvoorbeeld:

Je eigenwoningforfait is 1.200 euro. De aftrekbare kosten zijn in totaal 1.000 euro. Per saldo is het eigenwoningforfait dan 200 euro. Je krijgt dan een aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld van 200 euro.

5. Tijdelijk twee woningen: haal er je voordeel uit

Als je tijdelijk twee woningen hebt mag de hypotheekrente, eenmalige financieringskosten en de kosten voor erfpacht, opstal of beklemming misschien wel een tijdje over beide woningen worden afgetrokken. Bijvoorbeeld als je een nieuw huis hebt gekocht en het andere huis nog te koop staat. Of als je een woning hebt gekocht die nog leegstaat of nog in aanbouw is.

Je oude huis staat nog te koop

Heb je een huis gekocht en staat de oude woning nog te koop? Je mag de kosten over het oude huis nog maximaal drie jaar aftrekken, vanaf het kalenderjaar van verhuizen. Voorwaarden zijn er wel: het huis moet te koop staan, leeg staan sinds te verhuizing en het moet in de jaren ervoor het hoofdverblijf zijn geweest.

Je nieuwe huis staat leeg of is nog in aanbouw

Het kan ook zijn dat je juist nog in je oude woning woont. Het nieuwe huis staat bijvoorbeeld leeg of is nog in aanbouw. Ook dan mag je gedurende maximaal drie jaar kosten over deze woning aftrekken. Wel moet je er dan binnen die jaar na aankoop gaan wonen.

Lees ook: Dossier Belastingaangifte 2015