Huur je een woning of ben je van plan dat te gaan doen? Het kan zijn dat je huur af en toe wordt verhoogd.
Dit mag de verhuurder doen, zowel als het om een sociale huurwoning gaat als wanneer er sprake is van vrije sectorhuur. Maar hij moet zich wel aan verschillende regels houden. Een overzicht.
Check ook: Drie redenen om voorlopig te blijven huren
Huurverhoging in de sociale sector
Er geldt een maximale huurverhoging
Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huurprijs van sociale huurwoningen dat jaar maximaal omhoog mag. De uiteindelijke huurverhoging is inkomensafhankelijk. De maximale percentages, in het geval van zelfstandige woningen:
- 4% verhoging voor huishoudinkomens tot 34.085 euro
- 4,5% voor inkomens vanaf 34.085 euro tot en met 43.602 euro
- 6,5% voor inkomens boven de 43.602 euro
Uitgangspunt bij de berekening is de kale huurprijs. Servicekosten en kosten voor zaken als gas, licht en water moeten dus buiten beschouwing worden gelaten. Hier kun je checken of de huurverhoging die jouw verhuurder voorstelt is toegestaan.
En ook: een maximale huurprijs
Na de huurverhoging mag de prijs niet hoger zijn dan de maximale huurprijs die voor je woning gevraagd kan worden. Het zogenaamde woningwaarderingsstelsel, ook bekend als het puntensysteem, bepaalt wat die maximale prijs mag zijn.
Je kunt zelf het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs checken via de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Als je het niet eens bent met de huurverhoging - of als er andere geschillen zijn - dan kun je de Huurcommissie inschakelen. Die kan er dan een uitspraak over doen.
Verhoging: slechts eenmaal per jaar
De verhuurder mag de huur in principe slechts één keer per twaalf maanden verhogen. De meeste verhuurders kiezen ervoor om dit op 1 juli te doen. Je hebt er recht op om minstens twee maanden vooraf schriftelijk te vernemen dat je meer huur moet gaan betalen.
Er gelden wel uitzonderingen. Zo mag de verhuurder in het eerste jaar van je huurcontract binnen twaalf maanden een huurverhoging voorstellen. Daarna mag de volgende verhoging wel pas na twaalf maanden weer plaatsvinden.
Meer huur bij een verbeterde woning
De verhuurder mag de huur overigens ook tussentijds verhogen als hij je huis heeft gerenoveerd. Hierbij gaat het echt om woningverbetering, en dus niet om gewoon onderhoud.
De huur mag alleen worden verhoogd als de verbeteringen meer woongenot opleveren. Mocht je zelf, voor eigen rekening, verbeteringen aan de woning aanbrengen, dan kan de verhuurder je niet om extra geld vragen. Wel is het zeer verstandig om vooraf te checken of je veranderingen aan mag brengen - het is immers niet je eigen huis.
In het geval van renovatie door de verhuurder moet hij in principe vooraf met jou afspreken wat er verbeterd zal worden en wat de nieuwe prijs dan zal zijn. Die nieuwe huurprijs mag nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens. Het is verstandig deze afspraak schriftelijk vast te leggen.
Let op: als de woning echt wordt verbouwd kan het zijn dat hij meer punten krijgt volgens het eerdergenoemde puntensysteem. Ook dat kan een huurverhoging tot gevolg hebben.
Let op je huurtoeslag
Een hogere huur kan gevolgen hebben voor je huurtoeslag. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag heb je, naast een inkomensgrens, te maken met een maximale huurprijs. Je huur mag - als je 23 jaar of ouder bent - niet hoger zijn dan 710,68 euro per maand. Ben je jonger dan 23? Dan is dit 403,06 per maand. Let daar goed op als je woning meer waard wordt door bijvoorbeeld verbouwingen.
Wanneer je huur door de jaarlijkse huurverhoging boven de grens uitkomt, houd je recht op je huurtoeslag als je in de maand vóór die huurverhoging toeslag ontving. Maar je ontvangt dan alleen toeslag voor het deel van de huur dat onder de grens - van 710,68 of 403,06 euro, dus - uitkomt.
Lees ook: Stappenplan: kopen of huren?
Huurverhoging in de vrije sector
De liberalisatiegrens
In de vrije sector gelden andere regels. Heel eenvoudig gezegd huur je een woning in de vrije sector als het gaat om een zelfstandige woning waarbij de huur is opgesplitst in kale huur en servicekosten, en de kale huur bij het afsluiten van het contract hoger was dan de liberalisatiegrens van dat moment.
Momenteel is die liberalisatiegrens 710,68 euro. Die staat nu gelijk aan de huurtoeslaggrens. Hier vind je een schema aan de hand waarvan je kunt bepalen of je daadwerkelijk in de vrije sector huurt.
Geen maximale huurverhoging
De vrije sector-verhuurder heeft met een maximale huurverhoging, het puntensysteem en een maximale huurprijs niets te maken. Hij mag dus zelf bepalen met welk percentage hij jouw huur verhoogt.
Hij is bovendien niet verplicht jou binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van de prijsverandering.
Wel mag hij de huur slechts eenmaal per twaalf maanden verhogen, net als in de sociale sector het geval is, behalve als er tussentijds iets aan de woning is verbeterd.
Bij geschillen naar de rechter
Tot slot: als je een woning in de sociale sector huurt kun je bij geschillen, zoals gezegd, naar de Huurcommissie stappen. Dit is in de vrije sectorhuur niet het geval. Dan kan alleen de rechter uitspraak doen.
Twee voorbeelden. Stel dat de verhuurder een hogere huur heeft voorgesteld en jij wil daar niet mee akkoord gaan. Dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, maar ook daarmee moet jij - schriftelijk - instemmen. Doe je dit niet, dan zal de rechter een oordeel moeten vellen. Die uitspraak is dan bindend.
Het kan ook zijn dat jij om een huurverlaging vraagt. Die verlaging gaat niet door als de verhuurder dit niet wil. Wil je het doorzetten, dan zul je naar de rechter moeten stappen.
Check ook: Betaal geen onnodige kosten bij het aangaan van een huurcontract