Ben je van plan een tweede woning te kopen, en wel in het buitenland? Bijvoorbeeld een vakantiewoning waar je zo nu en dan eens naartoe kunt gaan? Als je er het geld voor (over) hebt: hartstikke leuk!
Maar er zijn wel een paar - fiscale, financiële - dingen waar je goed op moet letten. Ziehier, één en ander op een rij.
Twee opties: eigen geld of een lening
Hoeveel Nederlanders precies een woning over de grens hebben is niet bekend, omdat niet iedereen zijn of haar buitenlandse bezit keurig opgeeft.
Je bent wel verplicht dit te doen: bij je belastingaangifte moet je de waarde van de woning vermelden in box 3. Je hoeft er niet altijd inkomstenbelasting over te betalen, omdat je om vermindering ter verkoming van dubbele belasting kunt vragen. Dat is vastgelegd in een verdrag dat Nederland met een groot aantal landen heeft gesloten. In het land waar je tweede woning staat moet je misschien wel belasting betalen, al zijn er landen waar vrijstellingen (tot een bepaald bedrag) gelden - bijvoorbeeld in Spanje en Frankrijk.
Bij de genoemde vermindering ter verkoming van dubbele belasting wordt uitgegaan van de waarde van de woning, verminderd met de schuld die er op rust. Als je het huis niet met eigen geld betaalt maar een (hypothecaire) lening gebruikt kom je niet in aanmerking, zegt Rene Bruel van ABN Amro.
Lenen levert alleen voordeel op als het rendement op je spaargeld minimaal 1,2% hoger is dan de rente op je lening (box 3), zo schrijft Bruel. Maar financieren met eigen geld is natuurlijk niet voor iedereen weggelegd. Maar, zo zegt hij nog meer, als je vanwege de vakantiewoning een schuld hebt, kan het bedrag waarover je belasting moet betalen lager worden. En als de financieringsschuld je in het buitenland fiscaal voordeel oplevert, dan kun je al bij een lager rendement op spaargeld quitte spelen.
Je tweede woning verhuren
Betaal je je tweede huis met een hypotheek? De hypotheekrente die je betaalt over dit huis, dat niet je hoofdverblijf is, is niet fiscaal aftrekbaar. Maar daar staat tegenover dat eventuele inkomsten uit verhuur belastingvrij zijn. In elk geval, voor de Nederlandse belasting, en zolang je je huis niet vaker dan 70% van de tijd (per jaar) verhuurt.
Wel kan het zijn dat je in het buitenland geld moet betalen omdat je huurinkomsten hebt. Sommige landen heffen belasting - zoals Italië - en ook is het mogelijk dat je btw-plichtig wordt.
Wanneer je de woning verhuurt mag je de door jou betaalde rente over de financieringsschuld misschien aftrekken van de huurinkomsten, waardoor je minder belasting over die inkomsten betaalt. Maar dit levert niet altijd voordeel op - het hangt er van af hoe de kostenaftrek in het land waar je tweede huis staat is geregeld.
Erfbelasting in binnen- en buitenland
Wanneer je komt te overlijden, en je de woning nalaat, kan jouw erfgenaam met erfbelasting te maken krijgen. Zowel in het buitenland als in Nederland. Wel mag je erfgenaam die buitenlandse belasting in veel gevallen verrekenen met de belasting in Nederland.
Er zijn situaties die wat extra aandacht verdienen, zegt ABN Amro's Bruel. Hij schrijft:
"Bijvoorbeeld als het bedrag waarover erfgenamen in het buitenland erfbelasting moeten betalen zeer hoog is. Of als de erfenis gaat naar een partner waarmee u ongehuwd samenwoont. Of naar familie buiten de rechte lijn, zoals broers, zussen, neven en nichten. De buitenlandse erfbelasting kan dan al gauw hoger uitvallen dan de Nederlandse. In dat geval kunnen erfgenamen niet alle buitenlandse erfbelasting aftrekken van hun Nederlandse aanslag. Een financieringsschuld op de woning kan dat voorkomen."
Bij een schuld op de vakantiewoning betaalt je erfgenaam namelijk minder belasting in het buitenland.
Belastingsystemen zijn overal weer anders
Het is wel duidelijk: er is een aantal richtlijnen te noemen, maar een eenduidig antwoord op de vraag hoe het precies werkt met die belasting in het buitenland, is er niet. Landen hebben hun eigen fiscale regels, hun eigen systemen. Zo gelden in sommige landen successierechten, en in andere landen niet, en soms betaal je belasting over waardegroei na verkoop, maar soms ook helemaal niet.
Het zijn regels waar je als tweedehuisbezitter hoe dan ook mee te maken krijgt, en dat kan best eens lastig zijn. Als je meer wilt weten over de belastingsituatie in het land van jouw keuze, breng dan een bezoek aan de website Mondi. Daar staat een landendossier waarin je van veel verschillende landen de daar geldende belastingen kunt vinden. Je vindt 'm hier (in het linkermenu, onder landendossier).
Lees ook: Wonen en de fiscus: er is méér dan de renteaftrek