Je kunt je woning heel eenvoudig tijdelijk verhuren en zo wat extra geld verdienen. Bijvoorbeeld via Airbnb, een bedrijf dat in 190 landen actief is.
En of het nou om een compleet landhuis of om een miniscuul appartement gaat: het kan in principe allemaal. Maar je moet je wel aan 'n aantal regels houden.
1. Check of je je woning daadwerkelijk mag verhuren
Als je je woning wilt verhuren moet je bij je gemeente checken wat het bestemmingsplan is van de plek waar jouw woning staat. In zo'n plan moet zijn vastgelegd op welke manier het gebied gebruikt mag worden, schrijft Z24.
Wanneer er enkel sprake is van een woonbestemming, dan mag je je woning niet zomaar verhuren aan toeristen. Je moet dan eerst toestemming vragen. Misschien heb je ook een vergunning nodig. Sommige gemeentes leggen boetes op aan mensen die zonder toestemming verhuren.
Bovendien moet je nagaan of je verhuurder of bank het eigenlijk wel goed vindt dat je jouw woning onderverhuurt. Als je een huurwoning hebt, dan heb je officieel toestemming nodig. Misschien staat er iets over in je huurcontract. Een sociale huurwoning onderverhuren is sowieso niet toegestaan.
Bij een koophuis gelden weer andere regels. Valt je huis onder een vereniging van eigenaren, dan moet je schriftelijk toestemming hebben. En bovendien kan het zijn dat je bank - waar je je hypotheek hebt lopen - groen licht moet geven.
2. Toeristenbelasting innen en afdragen
De hoogte van de huur mag je zelf bepalen. Airbnb ontvangt er 3% van. Maar wat er overblijft, mag je niet zomaar in eigen zak steken. Over die fijne huurinkomsten moet je namelijk belasting betalen.
Zo kun je te maken krijgen met bezettingsbelasting - ook wel toeristenbelasting of kamerbelasting genoemd. Dit is niet in alle provincies of gemeenten zo, maar in Amsterdam bijvoorbeeld wel. Op de website van je gemeente kun je zien of jij toeristenbetaling moet innen en afdragen, en hoe hoog die belasting dan is. In Amsterdam is het 5,5%, bijvoorbeeld, en in Den Haag wordt een vast tarief gehanteerd.
Moet je belasting innen, dan kun je ervoor kiezen het mee te nemen in de prijs of je gasten vragen dit los aan jou te betalen. Breng ze er in alle gevallen van op de hoogte.
Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor het volgen van (lokale) wetten en regelgevingen, dus óók voor het betalen van de toeristenbelasting. Als je de boel ontduikt kun je een boete krijgen.
Overigens int Airbnb in sommige gebieden de toeristenbelasting zelf, en draagt het dan ook af. Da's voor jou een stuk makkelijker.
Vaak zijn er ook nog andere gemeentelijke bepalingen waaraan je je moet houden. Die hebben bijvoorbeeld te maken met de maximale duur van het verblijf en het aantal personen dat je in je huis mag laten overnachten. In Amsterdam, waar overigens het grootste deel Airbnb-woningen van Nederland staat, schijnt daarmee gesjoemeld te worden. RTL Nieuws meldt dat zeker 13% van de aangeboden woningen door de verhuurder geschikt wordt geacht voor vijf of meer personen op één moment, terwijl de ruimte eigenlijk maar aan maximaal vier personen tegelijk mag worden verhuurd.
3. Overheidsbelastingen bij Airbnb-verhuur
De toeristenbelasting is een gemeentelijke belasting, maar bij tijdelijke verhuur gelden ook nog overheidsbelastingen.
Je moet omzetbelasting, ofwel btw, betalen over je totale omzet (min de kosten die je zelf hebt gemaakt). Dat gaat om 6% van je huuropbrengsten.
Daarnaast moet je inkomsten uit tijdelijke verhuur opgeven bij je jaarlijkse inkomstenbelasting, onder het kopje 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'. Je moet 70% van de ontvangen huur aangeven. De overige 30% blijft onbelast.
Check ook: Wonen en de fiscus: er is méér dan de renteaftrek
4. Tot slot: een beleggingspand
De bovenstaande regels gelden als je een reguliere woning verhuurt. Bij de verhuur van een beleggingspand is het net even anders.
Een verhuurd beleggingspand valt normaal gesproken in box 3, waarbij de waarde ervan wordt belast met 1,2% vermogensrendementheffing. De huuropbrengst wordt dan niet belast. In zo'n geval is er sprake van normaal vermogensbeheer.
Maar, schrijft Robert Kok van Sprout, bij short stay-verhuur - wat dus het geval is bij Airbnb - verricht je meer werkzaamheden dan bij reguliere verhuur, en is er daardoor geen sprake meer van normaal vermogensbeheer. Kok schrijft:
"Denk bijvoorbeeld aan het aantrekken van gasten (meestal door tussenkomst van een website), het ontvangen van gasten en overdragen van sleutels, het schoonmaken en inspecteren van de woning, enzovoort. Hiermee realiseer je in het algemeen een opbrengst die hoger uitkomt dan ingeval van reguliere verhuur."
"Al met al voldoende aanwijzingen voor de Belastingdienst om te stellen dat de werkzaamheden het normaal vermogensbeheer te boven gaan. In dat geval is sprake van een onderneming en zijn de resultaten in box I belast met inkomstenbelasting tegen maximaal 52%. Ook de eventuele toekomstige waardestijging van de onroerende zaken wordt dan onder omstandigheden belast."
Volgens de website Key-Bnb is er dan sprake van actief vermogensbeheer, waardoor de huurinkomsten niet langer - onbelast - in box 3 vallen, maar in box 1.