Wonen en de fiscus: er is méér dan de renteaftrek

Er zijn aardig wat zaken waarmee je als woningeigenaar rekening moet houden als je je belastingaangifte doet. Bezit je een woning, check dan deze zes aandachtspunten.

1. Nieuwe regel hypotheekrenteaftrek

Altijd weer een prettig moment: de hypotheekrente invullen op je aangifteformulier. Voor veel mensen is het met afstand de grootste aftrekpost die ze jaarlijks mogen opgeven. Maar pas op, want aan de hypotheekrenteaftrek wordt inmiddels voorzichtig gemorreld.  

Een heel belangrijke voorwaarde voor de aftrek - en een verandering ten opzichte van voorgaande jaren - is dat bij hypotheken die ná 2012 zijn afgesloten de rente alleen aftrekbaar is wanneer je annuïtair of lineair aflost. Anders heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Aflossing moet binnen dertig jaar gebeuren. Bij hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten is de rente ongeacht de aflossingsvorm aftrekbaar.

2. Alle aftrekposten verzamelen

Behalve hypotheekrente zijn er nog andere kosten af te trekken: eenmalige financieringskosten van je hypotheek en kosten van erfpacht, opstal of beklemming.

Eenmalige financieringskosten
Met eenmalige financieringskosten van je hypotheek worden specifiek kosten bedoeld die gemaakt zijn voor het sluiten van de hypotheek. Deze kun je eenmalig aftrekken (over het jaar van aankoop). Voorbeelden: de gemaakte notariskosten voor het opstellen van een leenakte en de kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie.

Niet aftrekbaar zijn de notariskosten die je maakt voor de overdracht van de woning, bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (zoals makelaarsprovisie), overdrachtsbelasting, bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst en, tot slot, kosten van onderhoud en verbouwing. Let op: voor een rijksmonumentenpand mag je deze laatstgenoemde kosten soms wel aftrekken.

Kosten van erfpacht, opstal of beklemming
Is de grond waarop je woning staat niet van jezelf? Dan betaal je daar periodiek een bedrag voor. Per jaar of per maand, bijvoorbeeld. Kosten voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar.

Niet aftrekbaar zijn premies voor een opstalverzekering, premies voor een kapitaalverzekering die je hebt lopen voor de aflossing te zijner tijd en afkoopsommen voor de periodieke betalingen. Let op: koop je de rechten van erfpacht, opstal of beklemming af, dan is de rente over de lening die je afsluit om dit te betalen vaak wèl aftrekbaar.

3. Check je eigenwoningforfait (en vraag je eens af of je het er mee eens bent)

Oké, je mag bepaalde kosten dus van je inkomen aftrekken. Maar je moet, omdat je voordeel van een eigen woning hebt, ook een bedrag bij je inkomen optellen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je woning (WOZ betekent (wet) waardering onroerende zaken).

Van belang is de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarover je belastingaangifte doet. Dus voor de aangifte over 2013 gebruik je de WOZ-waarde van 1 januari 2012. Vraag niet waarom, zo is het nu eenmaal.

Ieder jaar stelt je gemeente de WOZ-waarde van je huis (en ook van ander onroerend goed, overigens) vast. Je krijgt daar een beschikking van. Bewaar de oude beschikkingen goed, want je hebt dus die van vórig jaar nodig.

Voor de aangifte over 2013 worden de volgende percentages gehanteerd:

Dat eigenwoningforfait is een gegeven, dus je ontkomt er niet aan, maar je kunt wel te véél betalen. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de verkoopprijs van soortgelijke huizen in de buurt. Heb je reden om aan te nemen dat je op grond daarvan jouw WOZ te hoog wordt ingeschat, dan kun je proberen de WOZ-waarde van je woning te verlagen.

In feite maak je dan bezwaar tegen de beschikking die de gemeente je heeft toegestuurd. Vereniging Eigen Huis heeft een handige site met verschillende voorbeeldbrieven. Goed om te weten: als je bezwaar wordt gehonoreerd, kun je een vergoeding krijgen voor eventueel gemaakte kosten - denk bijvoorbeeld aan kosten voor een taxatie. Deze vergoeding moet je wel zelf regelen.

4. Tijdelijk twee woningen, twee keer kostenaftrek

Heb je tijdelijk twee woningen? Misschien mag je de hypotheekrente, eenmalige financieringskosten en kosten voor erfpacht, opstal of beklemming een tijdje over beide woningen aftrekken.

Bijvoorbeeld als je een nieuw huis hebt gekocht terwijl je oude huis nog te koop staat. Dan mag je kosten over het oude huis blijven aftrekken in het kalenderjaar van verhuizen, tot maximaal drie jaar daarna. Dit heet de 'regeling tijdelijk twee woningen'. Voorwaarden zijn dat de oude woning te koop staat, leeg staat sinds de verhuizing en in voorgaande jaren je hoofdverblijf was.

Je mag kosten ook aftrekken als je een woning hebt gekocht die in aanbouw is of nog leegstaat voordat je er gaat wonen. Wel is het de bedoeling dat je 'm dan binnen drie jaar na aankoop betrekt. Had je op het moment dat je de nieuwe woning kocht al een andere woning, dan mag je kosten van beide woningen aftrekken (maximaal drie jaar).

Let op: de regeling verandert vanaf 2015. Vanaf dan gaat het niet meer om drie, maar twee jaren.

5. Heb je je woning verhuurd? Let op de regels!

Je mag je eigen woning tijdelijk verhuren aan anderen, bijvoorbeeld wanneer je op vakantie bent of voor een korte tijd in het buitenland verblijft.

Heb je je eigen woning in 2013 verhuurd? Dan moet je 70 procent van de ontvangen huur aangeven als 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'. Deze huur is de door jou berekende huurprijs, verminderd met de gemaakte kosten.

In deze huurprijs mag je een vergoeding rekenen voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur, zoals gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder, aan de huurder verleende service, zoals schoonmaken en wassen, advertenties en provisie. Wat je niet mag aftrekken van de ontvangen huur zijn onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten.

Wanneer je je huis tijdelijk verhuurt blijft het toch je eigen woning. Dus ook voor deze periode geef je het eigenwoningforfait, aftrekbare hypotheekrente en financieringskosten, et cetera, aan.

Let op: verhuur je een woning die te koop staat, terwijl je zelf in je nieuwe huis woont, dan gelden er andere regels. Je hebt dan bijvoorbeeld geen recht op hypotheekrenteaftrek over de oude woning. En je moet toestemming van de gemeente en je geldverstrekker hebben.

6. Heb je 'n kamer verhuurd? Misschien krijg je verhuurvrijstelling

Heb je een deel van je woning verhuurd, zoals een kamer? Misschien kom je dan in aanmerking voor kamerverhuurvrijstelling (en dan hoef je de huurinkomsten niet aan te geven).

Er gelden bepaalde voorwaarden: de totale huur mag in 2013 niet meer dan 4.536 euro zijn geweest. Daarnaast moet het deel dat je verhuurde deel hebben uitgemaakt van je woning, en moeten zowel jijzelf als de huurder de gehele huurperiode ingeschreven hebben gestaan op het adres. Tot slot mag de verhuur niet van korte duur zijn geweest (verhuren aan vakantiegasten, bijvoorbeeld).

Voldoe je aan die voorwaarden? Dan geef je het eigenwoningforfait van de gehele woning aan. De huurinkomsten niet. De rente over de eigenwoningschuld van de gehele woning zijn in dit geval aftrekbare kosten. Wanneer je niet aan de voorwaarden voldoet, valt het verhuurde deel van de woning in box 3 (sparen en beleggen). De waarde van het gedeelte dat je verhuurde én een even groot deel van de eigenwoningschuld geef je aan in box 3. De rente over het verhuurde deel mag je niet aftrekken.

Lees ook: Dossier Belastingaangifte 2014